为什么购房者可能会在购买在建物业时支付更少的商品及服务税

古吉拉特邦高等法院在其期待已久的判决中，裁定购买在建房产时如何计算商品和服务税 (GST)。 这 古吉拉特邦高等法院 一直认为开发商/建筑商可以扣除在建物业合同中提到的土地的实际价值支付 建筑服务的消费税.

在此判决之前，开发商/建筑商被要求承担合同价值的三分之一作为“土地价值”，其余三分之二的商品及服务税作为建筑价值支付。 作出此判决后，土地的实际价值（如果在合同中提及）现在将被扣除，GST 将根据余额金额计算。 这一判决将带来巨大的好处 购房者 购买在建物业，尤其是土地价值超过商品及服务税法规定的三分之一金额的地方。 重要的是要注意，“土地出售”不属于 GST 网，因此不对其征税。

要解释购房者将如何从这一判断中受益，可以参考下面的比较表：

从表中可以看出，在允许土地的实际价值从总价值中剔除的情况下，建筑服务的消费税会更少。 当土地价值的百分比超过总价值的 33.33% 时，实际扣除总是有利的。

值得注意的是，如果合同中没有提及“土地价值”，则土地价值将被假定为“三分之一”，法律已经规定了这一点。

法律规定了什么 在建公寓的消费税

商品或服务税是对商品或服务的供应或两者征收的。 但是，根据 GST，出售土地和准备搬迁的建筑物/公寓不征税。 如果开发商在签发竣工/占用证书（如适用）之前收到与建设/开发该土地/建筑物有关的对价（部分或全部），则开发商提供的建筑服务需缴纳 GST给买方。

因此，如果发展商在有关当局签发入住/竣工证明（如适用）之前将单位出售给客户，则将按销售金额征收消费税。

出售单位/房屋/建筑物的代价包括两个部分：

(a) 建造建筑物/房屋/公寓的建筑服务

(b) 土地供应

如上所述，土地供应超出 GST 网。 因此，涉及销售的建筑服务的价值确定如下：

建筑服务价值 = 此类出售公寓/建筑物/房屋收取的总金额 (-) 土地价值

在此判决之前，政府的通知将出售的土地价值视为开发商出售公寓/建筑物/房屋所收取的总金额的三分之一。

开发商须就合约价值的三分之二支付 GST。 这与土地的实际价值以及该实际价值是否在建筑合同中单独给出无关。

高等法院对政府通知的看法

如今，在许多城市，人们可能会注意到，建筑合同中的土地价值高达开发商收取的总价格的 70-80%。 但是，政府通知只允许扣除 33.33% 的土地。 这意味着政府通过将土地的差价（即土地的实际价值减去合同价值的 33.33%）视为建筑服务，间接征收 GST。

购房者被迫为超过三分之一的土地价值支付额外的商品及服务税。

当我们将使用整块土地建造的房屋与房屋建造面积小得多的平房买家进行比较时，其扣除额相同。 在后一种情况下，建设合同中的土地价值是非常实质性的。 此外，如前所述，在许多情况下，土地价值在开发商收取的总金额中占很大比例。

司法机关注意到，上述被质疑的推定虚构是任意的，因为无论地块的大小、价值和建筑如何，一律适用。

鉴于上述情况，高等法院认为，如果土地的实际价值根据合同单独提供，这种认定的土地价值是任意的、歧视性的，因此无效。 开发商可以在从估价规则中扣除根据合同给予/到达的土地的实际价值后支付 GST。 他们可以使用这种认定的比率作为他们可用的选项。 换言之，在计算对建筑服务的购房者征收的消费税时，并不强制采用这种认定百分比。

高等法院认为，政府通知中的这种被视为虚构的做法违反了 GST 法案的计划，因此将其解读为仅是履行 GST 责任的一种可选方法。

高等法院对出售已开发地块的看法

在与地块开发有关的三方安排的情况下，开发商和土地所有者达成一项安排，开发商将土地开发成地块，以及道路、花园、照明等各种便利设施。

开发后的土地由开发商出售，出售产生的收入按预先约定的指定百分比与土地所有者分享。

高等法院裁定，开发商将此类已开发土地出售给最终客户不能缴纳商品及服务税。 有人认为，“土地出售”不属于 GST 网。 因此，无论是平原土地的供应，还是开发土地的供应，都不适用于 GST。 在这两种情况下，出售的土地都不能缴纳 GST。

对购房者判断的影响

政府极有可能在最高法院对判决提出质疑。 然而，该判决立即为购房者带来好处，因为当土地价值高于房地产价格的三分之一时，他们可能支付较少的 GST 金额。 购房者可以探索向 GST 当局要求退还早先从 GST 当局收回的 GST 的选项。

注意：本文由 Poonam Harjani（Taxmann 咨询和研究部门负责人）撰写，由 Sunil Kumar（经理）共同撰写，并由 Yamini Goel（助理经理）协助。