不应通过授权书购买房产的 6 个理由


浦那的商人 Ameya Deshmukh 正在为他的家人买一个像样的住处。 一位经纪人告诉他,马哈拉施特拉邦住房和发展局 (MHADA) 的一套公寓在 Kharadi 以非常便宜的价格出售。 但是有一个问题。 这 财产 可通过不可撤销的 授权书 (行动纲领)。 Deshmukh 咨询了他的律师,律师建议他不要购买任何此类房产。

什么是 PoA?

受《合同法》管辖并与 1882 年《授权书法》一起阅读,PoA(授权书)是 合法的 一个人(委托人)指定另一个人(代理人)代表他行事的文件。 PoA 有多种类型,包括特别授权书 (SPA) 和一般授权书 (GPA)。 对于通过 PoA 转让产权,买家一般坚持 GPA。

PoA可以用来转让财产吗?

2011 年 10 月,在 Suraj Lamp & Industries Pvt Ltd 诉哈里亚纳邦一案中,印度最高法院将 PoA 称为转让财产的无效文书。 “授权书不是关于不动产的任何权利、所有权或利益的转让文书,”法官说。 由于该命令,大多数州禁止在房地产交易中使用 PoA,但它仍然被骗子猖獗地用来欺骗轻信的买家。

最高法院在详细阐述“真实案件”时表示,一个人可以向他的配偶、孩子、兄弟姐妹或亲戚提供一份授权书,以管理他的事务或执行转让契据。 然而,它也警告市政机构不要接受通过 PoA 出售的房产的突变请求。 因此,这意味着即使在上述“真实情况”中给出了 PoA,通过登记的财产所有权转让也不会发生在市政记录中。

PoA 如何以及为何被滥用于买卖房产?

给人的印象是 PoA 赋予了他们所有权 权利,许多人用这些代替了销售契约。 “在签署出售协议后占有财产的一种非常古老的做法,PoA 和 将要 没有转让契据,没有依法支付印花税或注册是完全不合规的,”位于德里的律师事务所 Alpha Rajan & Partners 的 Akshat Pande 说。

通常,为了欺骗系统和逃税,买卖双方会制定一个精心设计的三步战略来进行销售。

首先,创建销售协议,从而制定销售规则。 在此之后,卖方创建一个不可撤销的 PoA,让买方完全负责管理财产。 在最后一步,卖方通过遗嘱将其财产遗赠给买方。

对于由政府机构提供的补贴住房,法律规定有 3 至 5 年的锁定期,在此期间不得出售房产。 为了规避该系统,此类房产通常仅通过 PoA 出售。

因此,经纪人说,PoA 通常在房地产行业被利用,尤其是用来存放黑钱。

然而,由于它为买卖双方提供了经济利益,通过 PoA 出售房产已成为印度城市的普遍做法。

然而,最高法院在 2019 年裁定,通过 PoA 进行的财产转让无效。 因此,如果您从持有 PoA 的人那里购买房产,则之前的所有者仍将被视为产权持有人。 最高法院还裁定,根据 GPA 进行的销售不受法律保护,财产只能通过注册销售契约合法转让。

Khaitan and Co. 的合伙人 Sudip Mullick 说:“这通常会导致政府的巨额收入损失,并增加诉讼,因为一处房产被多次出售给不同的人。”

依法不得将农用地出售作住宅用途而不改变其土地用途。 旁遮普邦和哈里亚纳邦高等法院的律师 Saravpreet Singh 说:“为了避开这个系统,许多土地所有者在不通过 PoA 支付转换费用的情况下出售他们的土地。”

管辖印度 PoA 法的四项法规是 – 1972 年印度合同法、1882 年授权书法、1908 年注册法和 1899 年印度印花税法(以及相应的州法)。

“1908 年的《登记法》规定,任何不动产都必须强制登记,否则将是非法的。但出于无知或贪婪,人们想要省钱却没有意识到他们的财产会面临风险,”尼廷巴蒂亚说,房地产专家。

PoA 持有人可以转让财产吗?

“话虽如此,律师持有人仍然可以行使根据授权书授予的权力执行转让契据,并代表授予人转让所有权,”最高法院前法官兼辩护人 Bharat Chugh。 授权的 PoA 持有人转让财产并不违法,但转让的合法性将受最高法院判决的约束。

通过 PoA 购买房产的问题

1. 首先,基于 PoA 的市政和税收记录不会发生变化,因为它没有赋予该工具的受益人所有权。

2. “任何通过 PoA 购买房产的人都可以‘拥有’房产,但没有真正的注册 销售契据 他不会被视为上述财产的合法合法拥有人。 由于没有有效的房产所有权,后期出售房产将变得困难,”穆里克警告说。

3.“曾经有过通过PoA购买房产的情况。后来,当他们试图通过支付全额印花税来注册房产时,原卖家收取了巨额费用,然后来到注册处签署了销售契约, ”巴蒂亚警告说。

4. 此外,潜在买家也会发现很难从银行或 NBFC(非银行金融公司)获得资金以通过 PoA 购买房产。 这是因为银行不为通过 PoA 进行的财产交易提供资金。

5. PoA 购买未经注册的房产会使买家面临欺诈的风险

辛格说,在德里和邻近城市有很多案例,买家通过 PoA 与卖家进行交易,但后来发现许多其他人声称拥有该物业的股份,因此导致旷日持久的法庭斗争。 这主要发生在通过 PoA 交易的财产未注册时。

“当我们向某人授予授权书时,就像将您的储物柜钥匙交给那个人一样。如果一个人想在登记处查找特定财产的过去交易,那么只有这些财产的所有权反映在印花税和注册已经支付,”辛格说。

6.
不可撤销的 PoA 还能被撤销吗?

是和不是。 如果代理人对房产有经济利益,比如说完成工作的佣金,那么 PoA 是不可撤销的,因为它属于《合同法》,”潘德说。《合同法》第 202 条规定,如果代理人在委托代理关系与代理机构存在利益关系,未经代理人同意,不得撤销委托书。

“但是,如果委托人发现代理人方面存在严重管理不善,包括代理人违反合同条款或行为超出权力范围,则可以通过撤销通知撤销不可撤销的 POA,”Mullick 总结道。

实际上只能通过 PoA 进行销售的情况

1. Singh 补充说,“在许多非正规殖民地,买卖协议是通过 GPA 完成的。如果殖民地在后期被政府正规化,那么在位者所要做的就是支付房产的印花税和让它注册。这个过程会因具体情况而异,但会对财产进行法律制裁。”

2. Bhatia 说,除了未经授权的殖民地,PoA 是出售房产的唯一途径,还有很多案例,在印巴分治后,人们开始住在印度无人居住的房屋中。 他们没有财产记录来证明他们的所有权。 房地产专家说,即使在今天,这些房产也在 PoA 上出售。

有出路吗?

但是,如果您已经通过 PoA 购买了房产,会发生什么情况。 能否解决以上问题。 有一条出路。 “如果一个人正在执行 GPA 并支付适用于转让的全部印花税,那么正在登记的销售契约不需要再次盖章,”潘德说。 但是,以您的名义注册财产可能会带来某些问题,并且必须遵守某些条件。



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